1세대 1주택, 얼마나 살아야 세금이 줄까?
양도소득세 절세를 위한 거주기간의 법칙
주택을 사고팔 때 발생하는 세금은 취득세, 보유세(재산세, 종합부동산세), 양도소득세로 나뉩니다. 그중 양도소득세는 조건에 따라 수천만 원에서 억 단위까지 차이가 날 수 있어, 세심한 전략이 필요합니다.
그런데, 이렇게 중요한 세금에 영향을 주는 것이 바로 ‘주택 거주기간’입니다. 단, 이 혜택은 누구에게나 주어지지 않습니다. 바로 1세대 1주택을 보유한 경우에 한해서죠.
✔️ 1세대 1주택 비과세 조건 – 보유 2년, 거주 2년
- 양도일 기준 국내 1주택을 2년 이상 보유해야 비과세 대상
- 조정대상지역에서 취득한 주택은 추가로 2년 이상 실거주 필요
- 과거 조정대상지역 해제 여부와 무관, 취득 당시 기준 적용
📌 출처: 국세청 「양도소득세 안내」 / 조정대상지역 목록: 국토교통부
✔️ 주택임대사업자의 비과세 요건
세법상 임대사업자가 임대주택 외 1주택을 양도하면서 비과세를 받으려면, 반드시 거주 2년 요건을 충족해야 합니다. 이 경우 조정대상지역 여부와 관계없이 거주기간이 필요하므로 주의해야 합니다.
✔️ 장기보유특별공제 – 거주하면 더 줄어든다
양도차익에서 보유·거주 기간만큼 세금 공제를 받을 수 있는 제도가 바로 장기보유특별공제입니다.
- 일반 공제율: 보유기간 1년당 2%, 최대 30%
- 우대 공제율: 보유 1년당 4% + 거주 1년당 4%, 최대 80%까지 공제
주의: 우대 공제율은 반드시 1세대 1주택 + 거주 2년 이상 요건을 충족해야 적용됩니다.
📌 출처: 국세청 「2024년 귀속 양도소득세 해설」
✔️ 상생임대주택 – 2년 거주 대신 임대로 대체 가능?
직접 거주가 어렵다면 ‘상생임대차계약’을 활용해 2년 거주 요건을 면제받을 수 있습니다.
- 2021.12.20~2026.12.31 사이 상생임대차계약 체결
- 직전 임대계약 대비 임대료 인상률 ≤ 5%
- 상생계약 2년 이상 유지
이 조건을 모두 만족하면, 실거주하지 않아도 1세대 1주택 비과세 + 장기보유특별공제 우대율 적용 가능합니다. 단, 공제율은 보유기간에 한정됩니다.
📌 출처: 기획재정부 보도자료, 2023년 6월 / 상생임대주택 제도 안내
✔️ 보유세나 취득세에도 거주기간이 적용될까?
- 취득세: 생애 최초 주택일 경우 3년 이상 상시 거주 필요 (감면 조건)
- 재산세: 거주기간과 무관하게 1세대 1주택자에 낮은 세율 적용
- 종합부동산세: 거주기간 요건은 없지만, 보유기간+연령에 따라 공제 가능
🔍 마무리하며 – 절세는 결국 ‘전략’이다
무작정 오래 사는 것보다, 보유 목적과 처분 시점에 맞는 전략이 중요합니다.
다주택자라면 1세대 1주택 상태를 만든 뒤 양도하고, 실거주가 어려운 경우는 상생임대주택 제도를 고려하는 등 다양한 방법으로 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
거주기간은 선택이 아닌, 전략입니다.